Рекомендуемые варианты обслуживания и оформление расчетных счетов в максимально короткие сроки.
Банки, как правило, одобряют кредиты выше 1,20 X и ниже 75% LTV – со многими специфическими для кредита выгодный расчетный счет для ип факторами, которые могут исказить эти приемлемые уровни в любом случае. По конкурентным причинам мы видим некоторые банки, которые опускаются до 1,10 X DSCR, а некоторые сделки одобрены на 85% или даже выше LTV. Однако в сегодняшнем бизнес-цикле банки должны изменить свои приемлемые стандарты андеррайтинга двумя способами: 1) добавить доходность долга в качестве еще одной метрики и 2) переосмыслить минимально приемлемый проект DSCR. Мы рассмотрим минимальный проект DSCR в сегодняшнем блоге и рассмотрим тему доходности долга в одном из наших блогов на следующей неделе.
Исторически 1.20 X DSCR и 75% LTV были удобными расчетный счет физического лица гарантиями для банков сообщества. Кредиты, которые начинались на этих уровнях, были маловероятными кандидатами на специальное Управление Активами. Тем не менее, в сегодняшней экономике 1,20 х и 75% LTV являются весьма вводящими в заблуждение мерами, и причиной этого является рецидив ставок ограничения коммерческой недвижимости. Ставки Cap снизились по ряду причин, включая чрезвычайный объем денежно-кредитного стимулирования, низкие процентные ставки, гиперактивность в банковском секторе и длительный период экономического роста. Ниже приведен график, показывающий национальные ставки cap для всех категорий недвижимости по всей стране.
Текущая средняя ставка капитализации для всех категорий недвижимости 5.46%, и это сопоставимо в среднем на 7,5% и максимум 10.32% за 15 лет рассмотрены на графике. Ставки Cap для различных категорий недвижимости варьируются – с гостеприимством в настоящее время в более высоком конце на 7,17% и многоквартирных в нижнем конце на 4,77%. Тем не менее, тенденция очевидна для всех категорий недвижимости – ставки cap находятся на или близки к рекордным минимумам.
Почему это беспокоит кредиторов? Очевидный ответ заключается в том, что если в будущем (а это произойдет) ставки cap, стоимость залога недвижимости снизится, а вторичная форма погашения кредитора разрушится. Но менее очевидный ответ заключается в следующем: существует только один источник погашения, а именно денежный поток, и повышение ставок капитализации (снижение стоимости недвижимости) оказывают различное влияние на кредиторов в зависимости от стартового или ожидаемого DSCR.
В условиях более низкой предельной ставки банки должны ожидать, что более высокий проектный минимальный DSCR будет иметь такой же качественный кредит по сравнению с более высокой предельной ставкой.